当千亿军队扩张，而前三名的门槛超过6000亿元时，房地产公司正迅速成长，其债务也很高。对于房地产公司而言，高负债一直是一把双刃剑。规模扩张通常伴随着高额债务，但许多房地产公司由于高额债务而倒闭。当杠杆被极端使用时，高负债已成为房地产公司的“心脏病”。

此前，业界警告说，房地产杠杆率过高的资本游戏将无法进行。面对今年“三道红线”的巨大压力，房地产企业加紧减少债务，调整债务结构，减少债务，加强现金流管理，这些已成为房地产企业最重要的问题。随后，分拆房地产清单，配发新股，打折和促销等都已成为去杠杆化的手段。

在“三道红线”的压力下，房地产上市的分拆，新股的发行以及折价出售，已经成为房地产公司减少债务的手段。

规则已经改变，房地产公司将债务从主动减为被动

8月20日，住房和城乡建设部与中央银行就主要房地产公司举行了座谈会。碧桂园、恒大、万科、融创等12家知名房地产公司参加了会议，监管部门要求房地产公司在2023年6月30日之前完成减债目标。从那时起，市场将传播“三道红线”新规定。

据悉，“三道红线”是扣除预收款后的资产负债率大于70%，净负债率大于100%，第三道红线是现金短债比小于1倍根据“三道红线”的情况，房地产公司分为“红，橙，黄，绿”四个等级。如果所有“三道红线”都被踩上，开发商的计息负债将无法增加; 如果两者兼而有之，计息负债的年增长率不得超过5%; 踩踏时，增长率不超过10%; 不超过15%。

此前，根据诸葛找房数据研究中心的监测，在100家房地产上市公司中，有86%涉足这一领域，而且大多数房地产上市公司已经触发了监管红线。

10月底，标普信用评级研究报告显示，在追踪的87家样本住房公司中，超过40%的公司的计息债务同比增长率超过15% 截至2020年上半年，触及“三道红线”的房地产企业已达到24.1%，而未触及“三道红线”的房地产企业仅占12.6。 %。

根据监管趋势，所有碰到线的房地产公司都需要减少债务，特别是碰到“三道红线”的房地产公司正面临着更大的减少债务的压力。 业内人士表示，与此前房地产公司减债倡议相比，现在减债更为被动。

目前，减少债务已成为房地产公司最困难的问题，这也是他们必须面对的问题。9月25日，万科董事会主席郁亮在一次媒体会议上说，“三道红线”是游戏行业的主要游戏规则变化，进而影响游戏规则的变化。

郁亮的观点和机构数据表明，“三道红线”涉及的领域广泛，对房地产企业影响很大。房地产业采取了减少债务和去杠杆化的行动。

从目前的角度来看，房地产公司正在竭尽所能减少债务，例如规模缩小，严格的现金流管理，财产的分拆和上市，配发新股以及打包出售资产等。

值得注意的是，“三道红线”对房地产公司的融资活动产生了直接影响，而中国相对宽松的货币环境使情况变得更糟。通测研究院的分析师表示，房地产公司的融资规模在第三季度连续两个月上下波动，融资规模持续缩小，达到了9月份的最低点，房地产融资继续保持低位。预计第四季度，房地产企业的融资规模将可能继续下降或保持稳定。

配股，分拆和上市，促销和其他减少债务的措施

在房地产公司融资渠道逐步趋紧的背景下，配售新股已成为房地产融资的重要“武器”。

据同策研究院监测，前三季度房地产企业股权融资增长了134.18%。今年股权融资的激增主要与房地产公司引进战略投资者有关。 例如，6月，万科引入了390.4亿元的战争投资，8月，恒大地产引入了235亿港元的战争投资。同时，今年万科、世茂、旭辉、绿城等许多房地产公司已配发新股以缓解债务压力，带动了海外配股融资额的上升。

此外，以恒大，世茂和金科为代表的今年房地产公司的分拆和房地产上市也是一个主要吸引力。 此举不仅可以缓解自身的融资压力，而且可以提高企业资产的流动性。

恒大集团总裁夏海军在今年中期报告发布之初就提到，一些优质资产将逐步分离。实现这一目标后，可以大大降低公司的负债率。 此外，根据香港联交所11月6日的消息，恒大集团分拆的恒大地产有望在不久的将来通过香港联交所听到。

经过一系列行动，第三季度房地产业务绩效报告中的债务指标有所改善。例如，在一系列的利润组合下，例如恒大线的30%折扣，“金九银十”两个月为中国恒大的年销售额贡献了1819.7亿元。在实现现金流的同时，还有望减少债务。

据悉，自今年三月以来，恒大启动了“高增长，控规模，降负债”的新战略，其中以减债为重中之重，战略的最终目标-高增长和规模控制都是围绕减少债务来实现的。 。

另一个值得关注的减少债务的房地产公司是富力。自今年年初以来，特别是在下半年以来，富力继续以多种方式利用资本市场，销售和酒店收入。十月，富力完成了2.57亿股新H股的配售。截至第三季度末，富力的计息负债规模比2020年第一季度减少了约242亿元。

高杠杆房地产公司还会遇到什么其他障碍?

从业内人士的角度来看，企业目前需要在新时代中找到平衡的发展道路，并在债务与规模增长之间找到平衡。

其中，融创中国指出，在下半年审慎收购土地的同时，将继续优化资本结构，降低债务比率和融资成本，这是当前发展阶段的重中之重。金茂公司的管理层在中期业绩会议上表示，该公司在过去几年中看到了快速发展市场的机会，并将在未来进一步改善其工作并逐步控制其债务。

除了大型房地产公司以外，一些中小型房地产公司还经常提及债务削减。大发地产首席财务官兼高级副总裁罗军在中期业绩发布会上表示，将进一步加强与其他房地产公司的合作关系，不断引入股本资金，降低金融风险。 将来，公司的净负债比率将保持在80%以内。

同策研究所的分析师预测，第三季度之后，“三道红线”将进一步削减经济和房地产市场，并避免房地产从实体经济中挤压信贷。 房地产公司将面临紧张的长期融资环境。

在融资压力下，房地产公司仍将面临偿债风险。根据贝壳研究所的统计，到2020年的前10个月，中国房地产公司的国内外债券融资将累计约1.03万亿元。11月，房地产行业将迎来今年债券到期的高峰，其未决规模为1071亿元 因此，在年底之前，房地产公司将承担减少债务和抵消业绩的双重压力，尤其是一些负债沉重的房地产公司将面临更大的压力。

因此，房地产公司将更多地依靠项目资金带来的资金流入。然而，标普信用评级认为，库存水平太低的公司可能会因销售回报不足而承受流动性风险上升的压力。

同时，天风证券的分析师认为，对于高杠杆率的房地产公司而言，较高的股权比率意味着有更多寻求合作以改善资产负债表的空间。 对于低权益比率的公司，如果它们还具有高杠杆特征，则可能表明规模增长较慢，将来消化高杠杆率的时间更长。