3月17日，国家发改委发布了《北京市通州区与河北省三河、大厂、香河三县市协同发展规划》（以下简称《规划》）。该《规划》是指导通州区与北三县规划建设的基本依据，规划范围包括北京市通州区和河北省廊坊市所辖三河市、大厂回族自治县、香河县行政辖区范围，国土总面积2164平方公里。

　　《规划》近期至2025年，远期至2035年，提出立足服务京津冀协同发展大局，以北京城市副中心建设为统领，着力打造国际一流和谐宜居之都示范区、新型城镇化示范区、京津冀区域协同发展示范区。

　　在城市布局方面，《规划》提出，构建“一中心、一绿洲、四组团、四片区、多廊道、多节点”的空间结构。一中心即北京城市副中心，统领区域城镇空间布局与设施系统建设；一绿洲即北运河-潮白河中部地区的大尺度生态绿洲，是区域生态体系建设的主体；四组团即城市功能集中建设的重点区域；四片区即4个大型生态斑块；多廊道即多条生态廊道；多节点即多个特色小城镇（新市镇）和生态节点。

　　功能方面，燕郊组团重点发展科技创新、商务服务、健康养老等功能；三河组团重点发展科技创新和商务服务功能；香河组团重点发展健康养老、智慧物流、科技创新等功能；亦庄新城（通州部分）组团重点发展科技创新功能和城市综合服务功能。

　　此外，《规划》提出，河北省实施北三县户籍制度单列管理。逐步提高北三县医保、养老、工资、城乡低保等社会保障标准。通州区严格执行北京市各行业管理要求和人才评价规定，河北省、廊坊市参照北京市相关规定，全面调整北三县各行业管理规范，实现在高新技术产业认定、人才评价等方面与北京市保持程序一致、结果互认。教育方面，鼓励以合作办学、建立分校区等方式，促进北京优质教育资源向通州区与北三县转移，优先利用棚户区改造和单位腾退用地补齐欠缺的基础教育设施。

　　58安居客房地产研究院分院副院长张波指出，未来北三县不再只承担首都居住需求的外溢，更多是在产城融合、职住平衡的发展模式下，产业经济取得长足发展，城乡空间和功能格局进一步优化，生活配套公共服务水平进一步提升。

　　长期以来，包括燕郊在内的北三县部分地区被诟病以房地产为支柱产业，缺乏其他产业。《规划》对于北三县的产业发展又如何安排呢？

　　《规划》要求，将统筹研究制定通州区与北三县产业创新协作专项政策，推动中关村国家自主创新示范区相关政策向北三县延伸，引导产业和创新资源向北三县疏解和集聚；通州区重点组织前沿科技、硬科技项目对接，北三县重点组织中试孵化、制造及配套服务项目对接；统筹研究制定通州区与北三县协同发展税收优惠与分享政策。

　　实际上，2019年初，北京市已经与廊坊北三县签署了52个项目，意向企业50余家，投资额超过300亿元。

　　此外，《规划》还表示，通州区与北三县位于北京市东部，是京津冀协同发展的重点地区，但长期以来各自为政，跨界协同发展缺乏有效途径，发展中暴露出一些突出问题。跨界交通问题突出，交通拥堵严重，尤其是早晚高峰时段交通秩序混乱。

　　“以大厂为例，据不完全统计，谭台治安检查站和观潮路警务站日均车流量达1万余辆次，早高峰上行通行率约400辆次/小时，极易造成交通拥堵。”全国政协委员、北京网元圣唐娱乐科技有限公司董事长孟宪明介绍，目前数量庞大的就业者居住在廊坊北三县，每天穿过通州到北京市区工作，不仅路途耗费时间长，也推高了沿途交通流量。

　　据了解，目前大厂与通州连接的大桥只有一座友谊大桥，且建成较早，早晚高峰时段交通压力大。从大厂过潮白河到达北京境内后，一般需要走河堤路，开车，才能走上去往副中心的大路。由于河堤路比较狭窄，沿途多为通州村镇，因此早晚交通压力大，时常发生拥堵。因此，通州连接大厂的相关道路需求较高。

　　《规划》提出，加快三河市、大厂回族自治县、香河县骨干道路对接，统筹实施跨河桥梁建设；构建以北京城市副中心站为主，亦庄站、燕郊站、三河站、香河站为补充的客运枢纽体系，实现对外交通与城市交通的顺畅衔接；新建密涿-京沪高速公路联络线，构建外围疏解通道。

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　　环京地带严禁大规模开发房地产

　　对于备受关注的环京交界地带，值得注意的是，《规划》明确提出，严禁在交界地区大规模开发房地产，避免房地产化。

　　“《规划》明确去房地产化，当地的发展不靠房地产来拉动，对于城市发展来讲，也将更加健康完善。”易居研究院智库中心研究总监严跃进指出。

　　三河市、大厂回族自治县以及香河县，总面积1277平方公里，人口111.3万（2010年数据）。这三个县市行政上隶属河北廊坊市，由于地处京津，北三县地区也成为河北省经济发展速度较快的地区之一。

　　作为北京城市副中心与河北省的交界地区，三河市的燕郊镇历来颇受关注。燕郊镇隶属于河北省三河市，北临三河市高楼镇，距市政府所在地三河市泃阳镇25公里，距北京市区30公里，位于北京通州区正东部，是比许多北京郊区还要近的卫星城市。

　　过去20年间，燕郊镇房地产业发展迅猛，大量在京工作人员选择在此处购房置业。公开数据显示，燕郊常住人口达40万-50万，其中近30万人在北京工作。

　　中原地产首席分析师张大伟也表示，北三县避免过度发展房地产已经成为共识，以燕郊为龙头的环京房地产市场当前较为平稳。此次《规划》的出台有利于进一步稳定市场预期。

　　实际上，受政策影响，近年燕郊新房成交均价不断走低，诸葛找房数据显示，燕郊新房成交已由去年2月的2.1万元/平方米下降到1.6万元/平方米，月成交量也多为两位数。

　　此外，燕郊与通州紧密相连的潮白河也在此管控范围之内。《规划》要求，严格管控燕郊潮白河沿岸、大厂祁各庄镇潮白河沿岸、香河城区北运河和潮白河沿岸的滨水天际线及三河山前地区的天际线，除已建成区外，滨水、临山和历史地段周边宜采用退台式高度控制，不再新增贴边贴线建设的高层建筑。

　　过去数年，包括燕郊在内的北三县房地产市场一度波动巨大，房价涨跌频繁。2016年，通州将成为北京城市副中心的消息直接将燕郊推至高峰，房价翻倍。张大伟也表示，燕郊是全中国唯一存在的，行政级别是一个乡镇，但城市规模相当于一个三线城市，房价则比大部分二线城市还要高。

　　对此，《规划》明确，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。根据产业布局、人口流动情况，因地制宜发展共有产权住房和公租房，形成供需匹配、结构合理、流转有序、支出与收入相适应的住房保障体系，完善住房保障监督管理机制，努力满足实有就业人口住房保障需求。

　　实际上，优越的地理位置和京津冀一体化推动着燕郊房价一路上涨，燕郊从2015年7月-2017年4月，价格一路上涨，最高均价3万元/平方米。

　　此后，《廊坊市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》（以下简称《意见》）对外发布，包括燕郊在内的北三县，全部纳入调控范围。《意见》中规定，非本地户籍居民购房，需要提供三年社保，并且社保不能补缴。

　　严格的限购政策起到了立竿见影的效果。这样锁住流动性的做法，最直接的影响就是成交量的下跌。进入2018年下半年以来，环京楼市依然没有丝毫起色。

　　2019年，通州和北三县统一规划，燕郊二手房挂牌价集体提价10%以上。从市场信号看，燕郊已经不是一个独立市场，过去九年间，它的房地产逐渐成为最重的产业。而作为环京各区县的领头羊，燕郊的楼市发展曲线，也代表了整个环京区域的房价走势。

　　对此，《规划》提出，严控房地产无序开发。坚决摒弃以房地产开发为主的发展方式，制定更加严格的房地产项目准入条件和年度开发总量约束机制。根据就业增长、配套设施情况，合理确定住房供地数量、布局和时序，严控房地产开发总量，引导房地产理性发展。加强交界地区房地产开发全过程联动监管，严厉打击房地产企业囤地炒地。

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