现金流是决定房地产企业生存与发展的一大要件。今年，《证券日报》记者曾采访多位房地产行业典型房企的高管，无一不对自身的现金流情况给予高度关注，甚至有高管需要每天向老板报一遍销售额和回款情况。

 

　　亿翰智库在研究报告中指出，房地产行业已然从“高杠杆、高利润”的黄金时代，进入“步履维艰”的白银时代，销售增速逐渐放缓，调控政策持续收紧，融资成本上行，导致房企利润空间收窄，在资金面上承担比较大的压力。

 

　　利息支出正在吃掉房企利润

 

　　据中原地产研究中心统计数据显示：11月4日以来的20天内，已有20家国内房企计划或已发布美元融资超50亿美元。2019年以来，国内房企合计发布海外美元债已超650亿美元，比2018年同期增长近50%。在最近20天的几笔融资中，融资成本已从5%涨至12.8%不等，其中，德信中国、佳兆业、正商实业等几家房企的融资利率均超过10%。

 

　　统计显示，今年以来，不少国内房企发行了利率超13%的海外债券，当代置业、泰禾集团、鑫苑置业、景瑞控股、弘阳地产等纷纷上榜。其中，当代置业(中国)有限公司在年初就发行了利率15.5%、1年半到期的3.5亿美元海外债，但在资金管控趋严的背景下，本来就钱紧的房企只得靠借新债来偿还旧债。

 

　　据同策研究院监测，今年前10个月，融资利率最高的50笔利率均在7%以上，区间在7.33%-15.5%，其中13笔融资利率超过10%。高利率的融资渠道有95%来自公司债，而且几乎全是美元债，其中不乏规模大、实力强的房企身影，融信中国就是发债笔数最多的一家。

 

　　“不仅是规模分化，房企的融资成本分化也很明显。从全年情况看，融资利率主要在6%-15%之间。”中原地产首席分析师张大伟在接受《证券日报》记者采访时表示，美元债融资井喷的背后，是房企资金链紧张、融资渠道被限制，对于杠杆率较高的房地产企业，资金压力非常大。

 

　　“今年在做融资路演时，金融机构更关注财务报表中的负债情况、盈利能力和土地储备量。”上述房企董秘向《证券日报》记者透露，对一家融资渠道较少的房企来说，信托融资和海外债券融资是重要的融资渠道，但成本却难以下降。临近年底，有些企业是要发行新债偿还旧债的，因此可能出现几笔规模不小且利率较高的融资。

 

　　自房地产行业进入白银时代以来，行业净利润率一般维持在10%-13%，借钱成本超过10%，意味着利息支出正在吃掉利润。

 

　　控成本成房企“过冬”良策

 

　　大型优质房企对融资成本的控制一直握有较大话语权，近几年一直在试图降低融资成本。

 

　　亿翰智库在研究报告中指出，2019年上半年，房企融资政策的调控力度是史无前例的，融资成本上行，叠加销售放缓，企业面临资金紧张的困境，控成本、提高资金利用效率成为房企“过冬”的良策。在企业财务费用方面，单独核算利息支出更能反映房企因借贷带来的财务压力。

 

　　亿翰智库统计数据显示，2019年上半年，20家样本企业的平均利息支出为17亿元，较2018年同期增长33.9%亿元。利息支出/营业收入的平均比值为3.1%，较2018年同期增幅下降0.3个百分点。这说明，虽然20家样本房企的利息支出有所增加，但资金的利用率在提升。

 

　　在20家样本房企中，碧桂园、保利置业、中华企业、金科股份、中南建设等9家房企的利息支出/营业收入的比值均较2018年同期减少，反映出财务压力在减小。

 

　　由此可见，在房地产行业增速见顶的预期下，房企的利润空间被不断压缩，控制期间费用的重要性将更加突出。

 

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