10月31日，115家A股上市房地产开发企业三季报全部披露完成，合计实现净利润1593.21亿元，同比增长15.40%。财报数据虽然亮眼，“金九”成色不足、房企强制员工卖房等消息却频频见报。2019年前三季度，中国房企真实生存状态究竟如何？

　　17家上市房企净利润同比翻番

　　Wind数据显示，前三季度A股115家房企合计实现营业总收入13800.40亿，同比增22.25%。值得注意的是，按wind提供数据测算，2015年至今，22.25%的营收增幅处于第二低位，增幅最低为2017年，当年前三季度A股房企总营收同比仅增长2.13%。

　　此外，前三季度A股115家房企合计实现润1593.21亿元，同比增15.40%。其中，57家房企实现净利润正增长，17家房企净利润同比翻番。

　　以营收绝对值计，绿地控股、万科、保利地产位列A股房企前三。若将港股内房股业绩纳入统计，按照克而瑞地产研究和中指研究院的报告，今年前三季度房企销售业绩前三依次为碧桂园、万科和中国恒大。

　　前3季度房企销售业绩榜 图左：克而瑞地产研究 图右：中指研究院

　　克而瑞地产研究指出，按照可比口径统计，TOP 100规模房企的累计业绩同比增速在4%左右，增速较上半年持平。

　　值得注意的是，上述两家研究机构数据都显示，前三季度销售额超千亿企业数有所增加。克而瑞地产研究数据显示，2018年前3季度销售额超千亿房企18家，今年增至21家。中指研究院数据为2018年19家，今年增至20家。

　　规模房企业绩目标达成不及去年

　　依上文数据，或许会让你认为“深圳2794个土豪抢192套豪宅”是前三季度楼市常态。10月22日，绿地湖南却传出了“强制员工买房否则除名”的消息。据报道，绿地湖南今年的销售情况不佳，事业部却定下了比去年实际销售额增加近7成的销售目标，“公司上下压力很大”。之后，绿地湖南回应称，此事系因部门负责人传达会议精神有误。

　　无独有偶，9月初，时代中国公司也曾被传下达卖房指标，若在规定时间内完成不了即被裁员。后虽回应裁员信息不实，却认可了“全民营销”的说法。

　　销售压力大并不仅是绿地湖南和时代中国要面对的问题，克而瑞地产研究指出，2019年前三季度，规模房企整体目标达成情况不及去年同期。

　　数据显示，设定了年内销售目标的房企中，今年仅有37%的房企目标完成率达到75%以上，去年该比例为59%；今年40%房企目标完成率处于65%-75%区间，去年为36%，大致持平；今年23%房企目标完成率未达到65%，去年仅为5%。

　　图片来源：微信号“克而瑞地产研究”

　　密集调控&融资收紧

　　2019年以来，楼市依旧延续房地产政策持续保持“房住不炒”的定位，融资窗口收紧、房贷制度改革等调控手段相继推出，房地产市场调控趋于常态化。数据显示，2019年前3季度全国合计发布房地产调控政策415次，平均每个工作日有2次以上，刷新历史纪录。

　　10月25日，央行公布《2019年三季度金融机构贷款投向统计报告》显示，房地产贷款增幅持续平稳回落。2019年三季度末，人民币房地产贷款余额43.29万亿元，同比增长15.6%，增速比上月末低0.6个百分点，连续14个月回落。涉房信贷收紧可见一斑。

　　克而瑞地产研究指出，境内融资环境持续收紧，加之房企原有的低成本公司债陆续到期，近期新进行的境内外融资成本均有提高。截至9月房企新增债券类融资成本7.03%，较2018年全年上升0.50个百分点。其中，境外债券融资成本达8.08%，较2018年全年增长0.86个百分点。

　　融资成本提高，小型房企受到冲击颇大。最知名莫过于周晓光、虞云新夫妇的新光集团，因爆出债务危机已申请破产重组。而据人民法院网站消息，截至10月27日，宣告破产的房企已经增至408家。

　　图片来源：中指研究院

　　此外，头部房企纷纷放缓拿地。中指研究院数据显示，2019年1-9月，碧桂园、万科、恒大、保利、融创等20家重点监测企业共拿地2.4亿平方米，同比下降7.9%；累计拿地金额12340亿元，同比增长7.0%。

　　四季度：降价促销抢收业绩

　　中指研究院预测，在行业金融监管强化、融资渠道收窄、销售回款支撑度不足等背景下，四季度房企资金压力将进一步凸显。

　　克而瑞地产研究预计，四季度房企整体的供应量将增加，营销力度也将加强。一方面，从历年情况来看，房企的供货高峰会安排在四季度。另一方面，在销售承压、项目总体去化率下降的背景下，四季度房企也将积极加大营销力度。更多持货观望的房企将选择以价换量，通过降价促销抢收业绩、加速项目去化。

　　事实上，据58安居客房产研究院监测数据，目前已经有10余个品牌房企在打折促销，预计四季度房企降价的大趋势将在更多城市和项目上得以体现。

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