回溯历史，三四线城市房地产市场曾经经历过长达5年的衰退期。2009年至2011年，全国房地产市场全面回暖，三四线城市土地供应大幅提升，如无锡、常州、宁波等城市一年供地的面积需要三年时间才能消化。大量供地之后，新区建设需要建设周期，项目配套不完善，购房需求下降，部分城市出现大量“鬼城”。大量房企进入三四线城市后被套，供给过量之下房价也无起色，最后房企和金融机构纷纷逃离三四线城市。

 

　　2015年，随着去库存政策的深化以及棚改货币化政策的推进，三四线城市迎来房价上涨契机。但棚改货币化仅为催化作用，这次三四线市场的复苏可以称为体系性复苏，同时受益于以下三个因素：

 

　　第一，供给真空。2013年之后土地市场成交情况恶劣，土地价格低，政府无力收储，因此政府开始主动控制土地出让量，三四线城市的供给随之呈较低水平。

 

　　第二，一二线溢出效应。一二线城市土地供应减少之后，房企开始寻找三四线机会，金融机构在一二线调控政策后，也开始寻找三四线机会。对于购房者和投资者来说，一二线城市房票难得，而三四线房价相对较低，投资门槛也较低。

 

　　第三，新城配套完善。新城经过几年的开发和建设后逐步开始成熟，交通、商业、学区配套完善，激发了居民的购房需求。

 

　　未来，仍有两大因素能够支持三四线房地产市场的发展。一方面，部分三四线城市城区人口比重较低，人口从村、镇向市区集中带来的购房需求仍是比较明显的；另一方面，即使是一些人口流出较多、产业基础薄弱的城市，外出打工者受制于一二线城市购房资格和高企的房价，也有很多会选择返乡置业，这也会带来需求的支撑。另外三四线城市的自住改善型需求也是比较充分的，例如碧桂园的好房子系列产品在三四线城市卖得非常好，也正是因为碧桂园发掘了这一类需求，进行了产品打磨，进一步拓宽了其在三四线城市的市场份额。

 

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