根据《管理办法》,住宅工程包括住宅工程和在同一物业管理区域内其他建筑物。工程质量潜在缺陷,是指住宅工程在竣工验收时未能发现的,因勘察、设计、施工、监理及建筑材料、建筑构配件和设备等原因造成的工程质量不符合工程建设标准、施工图设计文件或合同要求,并在使用过程中暴露出的质量缺陷。业主,是指住宅或者其他建设工程所有权人,为保险合同的受益人和索赔权益人。

 

　　《管理办法》还要求,在北京市行政区域内从事新建、改建、扩建住宅工程的缺陷保险活动,及对缺陷保险活动实施监督管理的,应当遵守《管理办法》。值得一提的是,北京市新建住宅工程项目,在土地出让合同中,将投保缺陷保险列为土地出让条件,并要求选择具备相应能力的保险公司。

 

　　对于《管理办法》涉及的相关法律问题,《法制日报》记者采访了业内有关专家。

 

　　记者:近年来,住房质量问题日益受到关注,《管理办法》出台的前提条件和社会背景有哪些?

 

　　孟强:随着城市化进程加快,各地房地产市场蓬勃发展,大批新城、小区和建筑物建造起来,有些工程质量的确不高,或因为工期过短而存在隐患,由此引发了一些业主与开发商之间关于建筑物质量问题的纠纷。

 

　　此类纠纷解决起来索赔程序繁琐,鉴定过程复杂,较长的索赔时间会导致业主的权利迟迟得不到保障,更重要的是建筑物的质量缺陷无法得到修复,可能会引发更大的危险。

 

　　北京市出台的《管理办法》,正是对此类情形的预防和应对,通过开发商为建筑物投保的方式,在出现住宅工程质量潜在缺陷时,能够通过保险公司对业主先行赔付或者维修,从而及时保障建筑物的质量问题得到解决、业主的权利得到保障,不至于久拖不决。保险公司在对业主赔付之后,如果属于其他责任单位应当承担的法律责任,再进行追偿。

 

　　记者:从法律角度而言,住宅工程质量潜在缺陷保险对保险公司、住房者、开发商和工程建筑方分别将会产生哪些影响?

 

　　孟强:对保险公司而言,由于工程质量潜在缺陷保险的承保采取共保模式,所以需要成立共保体,共保体由牵头保险公司和至少两家成员保险公司组成,并实行统一保险条款、统一保险费率、统一理赔服务、统一分配份额、统一信息平台。这增加了新的主体、业务和流程。

 

　　对住房者而言,当入住房屋之后出现质量问题,可以通过工程质量潜在缺陷保险向保险公司主张理赔,从而避免直接与开发商维权,节省了时间和精力成本,有助于维护业主权益。

 

　　对于开发商和工程建设者而言,增加了为住宅工程购买此类保险的义务,成本会增加,而且一旦出现建筑质量纠纷,会面临保险公司的索赔追偿问题。

 

　　记者:有网友担心强制性保险的费用会分担到消费者头上,出现“羊毛出在羊身上”的情况,即虽然住宅工程建设单位是投保人,但可能由此引起房价上涨。对此应该怎么看?

 

　　孟强:这一担心是有道理的,因为根据《管理办法》规定,本市新建住宅工程项目,应当在土地出让合同中,将投保工程质量潜在缺陷保险列为土地出让条件。所以这是必须购买的强制性的保险,而且允许建设单位投保住宅工程质量潜在缺陷保险的保险费,可在建设项目总投资中的工程建设其他费用中列出。住宅工程建设单位作为投保人,其支付的保费将作为成本对外支出,因此有可能将这一成本折算在房价上。

 

　　但由于各地政府普遍对新房价格进行了调控和限制,房价上涨必然受到相关调控的限制。而且此类保险作为强制类保险,保险监管部门应当会对保费进行限制,不至于过高。

 

　　记者:有了住宅工程质量潜在缺陷保险之后,工程质检部门的功能和职责是否会受到影响,保险公司和质检部门应该如何平衡相互之间的关系和责任?

 

　　孟强:根据《管理办法》的界定,工程质量潜在缺陷,是指住宅工程在竣工验收时未能发现的,因勘察、设计、施工、监理及建筑材料、建筑构配件和设备等质量原因造成的,不符合施工图设计文件、工程建设标准和合同要求,并在使用过程中暴露出的工程质量缺陷。而且住宅工程质量潜在缺陷保险的基本承保范围为地基基础工程和主体结构工程、保温和防水工程。

 

　　由此可见,住宅工程质量潜在缺陷还是因为勘察、设计、施工、监理等多方主体的原因而引发,进行理赔之后,必然会在保险公司与这些单位之间形成追偿纠纷关系。有了保险公司的买单,质监等单位并不能免责,因为后续会有保险公司的追偿。

 

　　保险公司追偿会比单个业主更有力,因为其具有专门的法律合规团队进行诉讼,所以工程质检单位不会免责,其功能和职责甚至还会得到加强。

 

　　根据《管理办法》规定,出现住宅工程质量潜在缺陷的,业主可以向保险公司提出索赔申请,属于保险责任的,保险公司应当及时维修或赔偿,对不属于保险责任的,保险公司不予赔偿。

 

　　是否属于保险责任的范围可能引发争议,对此,《管理办法》设置了一个检测鉴定程序,保险公司对工程质量潜在缺陷保险合同约定的质量缺陷损失履行赔偿义务后,有权对质量缺陷负有责任的相关单位行使代位请求赔偿权利。

 

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