新规自2018年12月1日起施行，有效期五年。规定发布实施前，已取得设计条件且仍然有效的，其建设工程规划许可、规划验收仍按设计条件核发时的容积率指标计算规定执行，这对于现存和已获批的复式项目是利好消息。　　

 

　　新规定

 

　　按照新规，套内建筑面积超过144平方米的复式住宅，其客厅、起居室挑空部分层高在6米以内的，水平投影面积不大于套内各层平均水平投影面积30％且不大于50平方米的按1.5倍计算容积率建筑面积，超出部分按2倍计算容积率建筑面积；当其客厅、起居室挑空部分层高大于6米时，超出部分以每2.2米为单位累进增加1倍计算容积率指标。

 

　　如果套内建筑面积不超过144平方米的住宅，层高在3.6~5.8米之间，按该层水平投影面积的2倍折算计算容积率建筑面积；如果层高超过5.8米，按该层水平投影面积的3倍折算计算容积率建筑面积。

 

　　新变化

 

　　1.套内建筑面积超过144平方米的复式住宅，在“面积增值”上，最多只能获得25平方米的“附加值”。通过“中空”实现“高溢价”的空间将大大受到压缩。

 

　　2.套内建筑面积不超过144平方米的住宅，不再有通过“中空”实现“面积增值”的可能性。

 

　　超20项目在售 “偷面积”成绝版

 

　　根据新发布的《广州市规划管理容积率指标计算办法》，最引人关注的变化是关于复式住宅挑高部分的计算方式，显然将对目前一些“偷面积”的做法起到一定的惩戒作用。

 

　　复式使用率远超平层

 

　　近年来，复式产品非常受市场欢迎，尤其是面积在100平方米左右的复式四房单位，总面积小，但使用空间多。业内人士表示，这种设计多是利用挑空部分来“偷面积”，报建6米高的半敞开空间，然后按3米一分为二，再对半敞开空间进行室内化，由于中空部分不计算入建筑面积，就可将单层的单位变为两层的复式单元实现面积增值。

 

　　由于使用率远高于一般平层单元，所以受到市场青睐，成为主打营销卖点，其售价往往也比普通平层单元高出不少，单位面积利润率显然更高。据统计，目前广州单住宅就有超20个类似项目，主要分布在黄埔、增城、白云。例如位于增城的万科春风十里、保利中航城，位于黄埔的万科城尚城、龙湖首开云峰原著，位于白云的佳兆业天墅，位于荔湾的保利和光晨樾。

 

　　新规执行后，再设计上述这类复式单位就将计算建筑面积，不但没有了“偷面积”的效果，反而增加了建筑成本，所以未来新的项目再采用这种设计可能得不偿失。因此，不少业内人士都认为，目前市场在售的复式产品或从此成为绝版。

 

　　事实上，目前在售的复式产品货量也不多。据克而瑞的统计数据显示，近一年来，广州复式产品供应面积为36.1万平方米，成交面积为26.2万平方米，去化率约为73%。由于复式使用率远远高于一般平层单元，市场对复式产品的接受度较高。具体到月来看，去年的12月、今年的八九月都是复式的供应“大月”，供应面积均超5.5万平方米。成交高峰则是在去年的3月、今年的6月与8月，成交面积分别为3.5万平方米、3.2万平方米、3.1万平方米。

 

　　阳台“N+1”或有空间

 

　　复式设计“偷面积”可以休矣。不过，关于阳台进深的控制条件又有所放松。根据新规，住宅建筑的半开敞空间进深不大于2.4米，且半开敞空间水平投影面积之和不超过住宅套内（含半开敞空间水平投影面积）建筑面积15%的，按其投影面积一半计算容积率建筑面积；进深或比例超出规定的，按其水平投影面积计算容积率建筑面积。进深或比例超出规定的，按其水平投影面积计算容积率建筑面积。相比以往要求不大于2.1米，要求有所放松。

 

　　阳台进深的控制条件从2.1米放宽到2.4米，曾经流行一时的“N+1”房或许将迎来更多的设计空间。

 

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