长沙“6·25”反炒房新政出台已满月，长沙楼市生态在这一个月内发生了哪些变化？这一个月里有多少房源入市销售？刚需群体买房是否好买些了？此前官方点名批评的一些捂盘楼盘是否准备拿证开盘？

 

　　本报记者刘李见习记者兰叶青　长沙报道

 

　　长沙“6·25”反炒房新政出台后，随着部分投机者以及伪刚需购房者被挤出，购房人群基数明显下降，项目开盘认购率随之下滑。不少市民认为，政府控房价决心坚定、措施有力，房地产市场预期将保持稳定。

 

　　住宅入市超万套，市场供应明显增多

 

　　总体来看，“6·25”反炒房新政执行一月以来，随着市场供应持续增加，管控力度逐步加大，消费者购房行为趋向理性，长沙市房地产市场预期和秩序进一步平稳。

 

　　长沙市住建委提供的数据显示，6月25日-6月29日，长沙市限购区域内共批准预售项目25个，预售面积470702.48平方米、共4296套住宅。

 

　　7月9日-7月13日，长沙市在限购区域内共批准预售项目9个，预售面积33.91万㎡，共4499套住宅。

 

　　7月16日-7月20日，长沙市在限购区域内共批准预售项目6个，预售面积25.11万平米，共2123套住宅。记者梳理发现，其中7月2日-7月6日拿证的多为商业、厂房和公寓，7月20日之后截至7月25日又有数个楼盘拿证，新政之后入市住宅共计接近12000套。

 

　　不少市民认为，政府控房价决心坚定、措施有力，房地产市场预期将保持稳定。

 

　　0731地产研究院认为，目前长沙达到预售条件而未办理预售证的项目不在少数，随着政府加大对项目捂盘的清查力度、并制定相关的惩罚措施，加之下半年土地供应节奏的加快，下半年长沙住房供应量将有明显增长。

 

　　认购率下降，不摇号销售楼盘数量增多

 

　　“之前一直关注这个楼盘，但以前一直买不到，开发商设置了各种门槛，没想到上周开了盘，还有不少房源待售，到今天都可以直接认购。”7月25日下午，在雨花区某楼盘看房的周女士对记者说。

 

　　“6·25”反炒房新政出台后，随着部分投机者以及伪刚需购房者被挤出，购房人群基数明显下降，项目开盘认购率随之下滑。

 

　　据多家市场机构统计，一个月以来，开盘楼盘几十个，但仅有不到10个楼盘开盘售罄，部分项目有效客户腰斩，大部分项目开盘当天去化率降低。比如近日开盘的望城区新城国际花都开盘首日认购率低至15.5%。与新政前形成鲜明反差的是，不少楼盘开盘后甚至可以直接认购。

 

　　“‘6·25’新政之后热门项目还是比较受欢迎，非热门项目客户量将逐步减少，并且一些非热门项目已开始启动转介，以增加有效客户。”长沙世联地产总经理王培文说。

 

　　上周长沙限购区域内共有8个楼盘开盘，其中摇号销售楼盘3个，中签率均达到66.7%以上；不摇号销售楼盘5个。在上周摇号楼盘中，振业城二期共推出88套房源，中签率77%；天健城推出783套房源，中签率66.7%；澳海澜庭推出198套房源，中签率66.7%。而碧桂园高尔夫花园、金地三千境、汇西园、通号岭绣苑、柏悦名苑则无需摇号。长沙市住建委相关负责人表示，长沙市开展“反炒房”工作以来，从项目开盘监测情况来看，上周全市限购区域内不摇号销售楼盘数量首次超过摇号销售楼盘数量，房地产市场呈现从“卖方市场”向“买方市场”转换的趋势和特征。

 

　　政策高压下捂盘楼盘是否适时开盘

 

　　受反炒房新政影响，整体而言开发商推售更加积极，如振业城、天健城、建发央著、通号岭绣苑等纷纷拿证，但部分捂盘惜售项目依然未入市。

 

　　6月22日，长沙市住建委称，已对47个具备预售条件项目实行动态跟踪管理，督促其立即入市销售，并对45家拖延入市、媒体曝光的房企及全国百强房企进行了集中约谈，并重点督办。要求具备预售条件的项目集中在6、7月份组织入市。

 

　　但近期不少市民反映，此前就拖延入市的中冶中央公园、中央美郡、泰禹云开壹品等楼盘至今未见销售迹象。记者询问了长沙市人民东路一楼盘拿证情况，该项目营销负责人称，已进入价格监制程序，“现在在等住建委的认筹系统出来。我们也急着想开。”

 

　　而在市民反映强烈的捂盘较严重的星沙，从去年3月开始就只有零星几个楼盘出售少量房源。最新的情况是，华润置地广场与深业喜汇日前价格已通过监制，分别为5665元/㎡与6463元/㎡，两楼盘合计将推出566套房源。据了解，长沙县住房保障局正在对全县在建在售楼盘进行全面清查，对建设工程进度已达到预售条件的房地产项目，将依法依规督促开发商尽快申请办理商品房预售许可证。

 

　　根据长沙市政府办公厅（2018）75号文件（即“6·25”反炒房新政）规定，在建楼盘已达到预售条件的，必须在30日内办理预售许可，捂盘惜售的房地产开发企业，一律进入“黑名单”。

 

　　调控密集

 

　　192次

 

　　机构统计数据显示，今年1－6月，全国各地房地产调控政策发布次数高达192次，比去年同期的116次多出65％。共有73个城市出台调控政策，包含限购政策135条、限贷政策176条，51个城市以及海南全域实行限售政策。

 

　　房贷收紧

 

　　15%

 

　　10.7%

 

　　机构统计数据显示，今年以来，全国房贷市场开始呈现收紧态势。6月份，全国首套和二套房贷平均利率已涨至5.64％和6.01％，同比分别上涨15％和10.7％。“这些举措有效抑制了房地产市场的投资需求。”链家研究院院长杨现领说。

 

　　波动趋缓

 

　　70个

 

　　从调控效果来看，上半年全国房价波动趋缓，以北上深为代表的热点城市楼市调控效果显著。但另一方面，部分二三四线城市出现“轮动涨价”现象。国家统计局发布的“2018年6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”显示，新建商品住宅价格同比上涨的城市有61个，辽宁丹东以高达15％的幅度领涨全国；深圳、北京和上海则分别延续了10个月、9个月和6个月的连跌。数据同时显示，6月份，31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨6.3％和4.6％，涨幅持续扩大。

 

　　易居智库研究总监严跃进认为，今年以来，西安、郑州、长沙等二三线城市人才落户门槛降低，导致短期涌入大量人口，刚需群体扩大，房价出现阶段性上涨。数据来源：新华社

 

　　分析

 

　　新政后购房者买房对品质更看重

 

　　“新政满月，品质成为购房者买房的重要标准。”长沙克而瑞机构认为，“6·25”新政打击的是炒房者的信心，在政府保刚需、稳房价的政策下，购房者对于项目价格及品质尤其敏感，对于一二手房倒挂较为严重且品质有保障的楼盘，刚需购房者依旧信心十足。

 

　　从各板块开盘去化情况来看，滨江新城、高桥、尚东板块为第一梯队，其次为芙蓉北、省府北以及梅溪湖板块，高铁新城跌入第三梯队。

 

　　从价格端来看，一二手房倒挂现象严重的板块，购房者信心指数依然高涨，比如滨江新城、梅溪湖、省府北等板块，去化率依然不错。“6·25”新政后，刚需购房者有了更多的选择，品质成为其参考的重要标准。

 

　　其次，全装修房去化率相对较低。全装修政策公布后，购房者对全装修的接受情况并不乐观，梅溪湖板块中海熙湾装修标准5298元/㎡，当天去化率仅70%；美的、新力等全装修项目去化率也并不理想。业内人士认为，“这与全装修增加了购房者成本有关，但更重要的是购房者对市场上开发商装修能力的不信任有关。”

 

　　第三是购房者一次性到位心理加剧。分面积段来看，“6·25”新政后首套房被限制拿证后4年才能买二套，购房者多选择一步到位。从数据上看，主力户型从100-130平米户型向110-144平米户型方向转变，并且有加剧的趋势。　　　　　　　

 

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