近日，中国房地产业协会和易居房地产研究院等机构联合发布的《2018中国房地产上市公司测评研究报告》显示，国内最大的15家房企的总资产累计值占比已超过50%，排行榜前53位的企业总资产累计值占比超过80%。这两项指标2016年的数值分别为前18名和前59名。可见2017年房地产行业的资源持续向龙头靠拢，行业集中度继续提升。

 

　　同时，大房企的规模优势也在土地市场上有所显现，其获取能力远高于一般的中小房企，“强者恒强”的规律也开始适用于土地市场。

 

　　据了解，本次测评的研究对象为沪深上市房企124家，在港上市房企81家，以及海外上市公司2家，合计共207家房地产上市公司。从核心测评指标来看，2017年上市房企总资产均值为873.43亿元，总额为18.08万亿元，同比上升21.74%；房地产业务收入均值150.02亿元，同比增长1.92%；净利润均值为22.51亿元，同比增长31.21%；资产负债率均值同比下降0.29个百分点至65.05%；净负债率均值同比下降1.45个百分点至89.87%。

 

　　值得注意的是，去年上市房企的盈利效率处于上升通道，利润水平保持增长态势。2017年，上市房企净资产收益率均值为9.29%，较2016年提升3.58个百分点；总资产净利率均值为2.79%，较2016年提升0.79个百分点；总资产报酬率均值为5.64%，较2016年提升1.13个百分点，标准差为4.25%。三大盈利效率指标均处于上升修复通道中，可见上市房企“增收不增利”的情况已得到持续改善。

 

　　而在经营效率方面，在行业积极去库存的背景下，上市房企平均存货周转率和流动资产周转率也小幅提升。

 

　　此外，去年以来房地产行业的信贷环境也持续收紧。不仅房贷业务被严格监管，为严控房地产金融业务风险，监管部门陆续出台各项政策，包括严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域、严禁银行理财资金违规进入房地产领域、竞买土地需使用自有资金、控制房企公司债发行审核等等。

 

　　上述政策变化以及国际经济金融形势的变化，让2017年房企融资结构发生显著变化，公司债占比急速下滑，境外融资、股权融资以及资产证券化等占比则大大增加，房企的融资方式也越来越多元化，房地产私募基金、ABS、REITs、永续债等创新融资方式不断涌现。

 

　　据报告不完全统计，2017年 108家重点房企的公司债发行总规模为437亿元，占总融资额的比重仅为4%，较2016年大幅下降90%；境外融资额为2771亿元，较2016年大幅增加74%。

 

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