在楼市调控不断加码的情况下，房地产销售和投资出现明显回落。与此同时，住房租赁市场却日渐活跃，长租公寓行业更是成为各路资本的新宠，房企、房产中介、酒店集团、互联网企业纷纷布局长租公寓。目前，全国排名前30位的房企中，已有三分之一进入长租公寓市场。

 

　　各路资本涌入长租公寓市场，一方面是因为传统地产开发业务利润率不断下滑，迫使企业寻求新的增长点。在房地产市场高速增长的“黄金十年”，开发销售住宅更有利可图，房企更倾向于“拿地—建房—回款—再拿地”的单一模式。但随着楼市调控的不断加码和日益惨烈的市场竞争，新房市场利润空间受限，而长租公寓可以产生持续收益，自然吸引了企业的目光。

 

　　另一方面，住房租赁巨大的市场规模更让企业心动。据住房和城乡建设部统计，目前我国约有1.6亿人在城镇租房居住。围绕这些人口产生的住宿以及生活消费，是一个万亿元级的住房租赁市场。东方证券的研究显示，到2030年国内的租房群体数量将达到2.7亿人，整个房地产租赁市场的规模将达到4.2万亿元。链家的报告则称，中国房屋租赁市场规模2020年为1.6万亿元，2025年为1.9万亿元，2030年会超过4万亿元。

 

　　虽然各路资本已经蜂拥而至，但长租公寓市场挑战与机遇并存。从目前各企业的经营情况来看，更像是“赔本赚吆喝”，不挣钱是普遍现象。

 

　　万科自2014年以来便积极布局长租公寓市场，数据显示，万科泊寓目前在全国24个城市拥有2.4万间公寓，但并未实现整体盈利。已试水公寓市场两年多的世联行，除北京红璞公寓外，其余项目均处于亏损阶段。链家旗下的自如运营到了第六年，才在北京实现了微利，其他城市仍处于投入期。

 

　　华兴资本关于长租公寓的研报显示，中国长租公寓领域的公司一直处于谨慎发展状态中，一个重要原因便是租金回报率长期较低，这使得长租公寓的拿房成本高。另一方面，我国市场利率水平较高，造成企业融资成本较高。过低的资产收益率和较高的融资成本，很大程度上限制了企业加杠杆以快速做大的可能性。

 

　　在目前的政策和市场条件下，可以预见，长租公寓回报周期长，并不是一个能够赚快钱的业态，但是经营出色的企业，将会拥有长期稳定的回报。考虑到长租公寓行业的这两大特点，入局企业在现阶段必须耐得住寂寞莫被资本冲昏了头脑。

 

　　在守住寂寞的同时，长租公寓企业不能只满足于做“二房东”，光靠差价赚钱。长期来看，这样的企业没有出路。传统开发商的思路在新产业并不适用，长租公寓更考验企业的产品定位、研发、运营等能力，更要用服务来延伸产品价值，通过增值服务创造溢价能力。比如，万科旗下的泊寓，摒弃以往冰冷的租房模式，提倡与租客交友、与租客互动的模式。通过举办定期的活动来拉近租客与租客、租客与运营方的关系。

 

　　长租公寓无疑属于长线投资，市场的普遍认可也还需要一定时间。对于企业来说，只有做好消费者画像和产品定位，不断提升服务质量，开拓个性化需求市场，提升品牌美誉度和附加值，长租公寓的未来才能走得更长远。

 

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