7月11日早间，融创中国发布公告称，融创房地产与大连万达商业就目标项目公司和目标酒店资产合作订立框架协议，并在港股上复牌。据此，融创同意收购万达十三个文化旅游项目公司91%的权益和七十六家城市酒店100%的权益，合作事项的总代价约为631.7026亿元。

 

市场对此笔交易一片哗然。

 

其实，任何突然事件背后均存在着强大的必然性。那么，为何万达与融创一拍即合？

 

多位业内人士对华尔街见闻表示，万达“战略踏空”、孙宏斌个人抱负与房地产的反常小周期三大因素推动了这桩交易的达成。

 

万达出现“战略踏空”是缘起

 

亿瀚智库董事长陈啸天对华尔街见闻表示，王健林在2013-2014年出现“战略踏空”——不但没有增持土地、继续扩大规模，反而转让了一些项目。

 

“2015-2016年房地产两轮天量行情到来时，万达此前由于没有做好土地储备，导致规模竞争难以为继。因此，2016年下半年至2017年，地价又涨了，万达就非常被动，已无法用今天的地价做大，这就导致万达必须做出从地产领域撤出的决定。”陈啸天如此说道。

 

实际上，王健林的多次表态退出房地产开发为631亿元的交易埋下的伏笔。比如王健林在万达集团2016年年会上曾指出，万达从地产开发退出不是对中国房地产看空，因为中国房地产开发的周期性太强，在全球罕见，而三年左右就会出现一轮房地产调控。

 

陈啸天进一步指出，正由于万达2013-2014年出现“战略踏空”，所以就“缺了一口气”。他指出，“文旅城与酒店项目现金流没有回升，大多数处于亏损状态，银行借款压力加大，这就进一步促使万达做出与这两大项目业务脱离的决定。这相当于开火车爬坡，爬到一半说停一停，如果继续爬上去，就要继续往后追加满油后才能爬上坡。”

 

对此，一位上海地区券商的首席地产分析师（要求匿名）提出了不同观点。他对华尔街见闻表示：“万达此举是为了在A股顺利上市，因为证监会严厉禁止开发性企业IPO，这次把开发性物业剥离出去后，就能将商业地产上市了。”

 

据悉，万达内部人士曾向财新透露，万达商业回A股的最大的不确定性在于“定性”：万达商业不希望被划入房地产板块，因为房地产公司IPO发行几乎处于停滞状态。目前，万达商业IPO的审核状态为“已反馈”。

 

此外，万达为重返A股或面临一个激进对赌协议。消息称，2016年9月万达从港股退市后，曾与投资人约定：一旦未能在 2 年内登陆 A 股主板，万达集团将面临回购款及利息支付（海外及境内投资者分别支付12%和10%的利息）。

 

孙宏斌抓住了房地产反常周期机遇

 

北京地区一家卖方机构的地产业分析员对华尔街见闻表示，此轮房地产周期正在延长，有助于大型房企积累资源优势，并扩大规模。

 

“融创中国就会出现龙头溢价，牺牲利润来扩大规模，最终目标就是‘大到不能倒’，未来能获得的巨大利益是短期内无法想象的。”他如此分析。

 

融创中国老板孙宏斌被冠以“并购之王”，其收购或布局足迹遍布广东、杭州、苏州、上海、东莞、郑州、成都、重庆等城市，并对绿城、佳兆业、雨润、中渝置地展开收购，引起诸多争议。去年底，孙宏斌更是入股乐视，今年初入股链家，并先后五次举牌金科股份······

 

针对孙宏斌的战略路径，亿瀚智库董事长陈啸天指出，当时万达开发文旅城项目拿下的地定价比较低，里面住宅开发后未来利润会非常大。这相当于“肉与骨头”的关系，即文旅城是“骨头”，住宅是“肉”。由于万达此前的战略踏空已没有时间将文旅城变现，而孙宏斌恰恰盯住了“这块肉”。

 

“在整个房地产格局下，孙宏斌要赶超万科、恒大和碧桂园，势必要通过特殊手段进行一次性大规模并购。孙宏斌完全是为了个人抱负，应对整个行业的变化才接手万达”。他对华尔街见闻如是说。

 

他还认为，孙宏斌通过与万达的交易还能将资源反哺给乐视。“融创入股链家可以完善上下游产业链，举牌金科股份是看重其大数据、社区服务以及风力发电三大领域的资源，以及金科的品牌和平台，能够与融创房地产业务衔接。孙宏斌投资乐视是为了能实现跨界，形成一个业务闭环。特别是万达拥有美国AMC的院线渠道资源，与乐视能实现业务整合。”据悉，万达集团和融创中国的联合公告中第六条写道：“双方同意在电影等多个领域全面战略合作。”

 

从另一个角度看，王健林与孙宏斌的一拍即合是在此轮反常的房地产小周期下出现的。据华创证券的报告，中国房地产有三年周期规律，以往周期的波动取决于需求端的政策，但货币周期与库存周期延长导致本轮小周期延长至超5年（起始于2015年初）。因此造成诸多错位，呈现房企资金多、库存少、行业差但龙头不差、集中度跳增、中小房企资金断裂前龙头提前并购，加剧集中度提升等特点。

 

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