随着一些地方“地王”频出，关于出台严厉调控措施的传言越来越多。然而调控传言不仅仅没有稳定市场情绪，反而导致卖房者出现了更大的恐慌。上海人为什么着急离婚买房，因为2016年“325”新政后很多人一下子失去买房资格的血的教训让一些人闻调控色变。多年来房地产调控政策的事实告诉卖房者，调控不仅不意味着房价的回落和市场回归理性，反而几乎意味着新一轮的疯涨，很多地方出台的调控措施成了稳定或者助涨房价的风向标，而且屡屡应验。坦率地说，中国的房地产调控真正陷入了“塔西陀陷阱”，不管政府出台任何政策，大家都对政策本身失去了信心。
《2015-2020年房地产行业市场竞争力调查及投资前景预测报告》数据显示，7月房价走势继续分化,一线城市受2015年同期高基数的影响,近期无论是同比涨幅还是环比涨幅均有所弱化,二三线城市则由于2015年同期基数相对较低,同比与环比涨幅仍在继续扩大。此外,一线与部分周边核心二线城市限购政策的增强,也间接导致了这种价格走势的分化。这种分化的格局后期存在继续延续的可能,一方面在于一线城市限购政策的强化将导致资金再度回流至周边的二三线城市,另一方面在于之前一线城市涨幅远超二三线城市,这造成二三线城市补涨的可能。但从中期角度来看,我们认为一线与周边部分核心的二线城市依然会是投资的一个较好标的。
业内人士观察地产链条与投资区域格局认为地产投资增速大概率继续下滑。政策刺激效应衰退后,销售增速连续回落。库存高企导致新开工增速必将下滑。投资增速好转时间已持平于12-13年。土地购置需求连续下滑。区域间销售库存投资继续分化。16年,地产行业的政策重心在于稳步去库存,近期政策已逐步趋严。未来,因城施政,一线城市与部分二线城市增加供给控制需求,其它二线城市与三线城市控制供给增加需求。这应该是整个16年地产调控政策的走向。
为什么现在经济这么差，大家都说生意难做，但是房价仍然越来越高?到底房价何时才会下跌?从美国和日本的历史数据来看，房价的最高点一般滞后于经济的最高点，经济差房价当然会跌，但是会滞后好几年。
房贷占银行总资产的收益比数据显示，美国2005-2007年整体银行业的房产抵押贷款比例峰值是60%，日本在1990年房地产泡沫破灭前夕的比例峰值是36%，这两个数据均是指存量房指标。而前段时间媒体热炒的“中国银行业7月份新增贷款都是房贷”所指的是增量房指标。现在中国银行业到底有多少贷款放在按揭买房呢?2015年年末，中国个人房贷余额是13.1万亿元，而中国银行业最新的整体贷款余额是101.95万亿元，个人住房贷款余额占比不到13%。如果加上给房地产商的开发贷款，2016年第二季度的中国房贷余额占比为24%。
美国和日本的历史数据显示，房贷支出占居民可支配收入的比例在泡沫破灭之前的峰值是10%左右，这个数据包含的是“整体房贷支出”对“整体家庭可支配收入”。虽然现实中很多房奴的房贷支出占比已经达到了20%甚至30%，但是考虑到大部分家庭已经还清了房贷，实际上整体的房贷支出比例仍然会小于10%，国内券商估计这个比例目前大概是3.5%左右。
房价的最有力支撑点是租金收益。以一线城市为例，目前租金回报率大概是2%左右。如果与1年期定存利率2.75%比较似乎有些吃亏，但因为房租可以年年收取，这个收益率要看长期。20年前，也就是1996年，中国的一年期定存利率是7.47%，20年间中国的一年期定存利率下降了63%。现在许多国家实行“负利率”政策，20年后中国是否会有负利率仍未可知。如果租金水平不变，只要租金回报率从2%跌到1%，这就意味着房价上升100%。
当然，不是鼓励大家现在就去买房。巴菲特说过，不要想着从鱼头吃到鱼尾。市场崩溃的时候，能全身而退的毕竟还是少数。如果大家都知道房价3年内会上涨30%再下跌50%，有人会奋不顾身全副身家放进去搏30%的收益，也有人会考虑马上清盘保住胜利果实。当年美国押注房地产市场崩盘的对冲基金在2008年赚得盆满钵满，但是谁又知道他们的卖空交易其实在2005年就已经开始，在崩溃前夜甚至承受了高达50%的浮亏。中国的房价何时会下跌?只能说不是现在。
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