5月是一个疯狂的月份，至少房地产业内人士如此认为。

 

　　他们把这个月称为“地王月”。因为据房地产中介机构的不完全统计，仅5月一个月，全国就出现69宗“地王”（同地段楼面价最高，或者总地块价格最高）。

 

　　 其中，一二线城市成为疯狂的主力军，尤其是二线城市，69宗“地王”中56宗出现在二线城市。

 

　　部分二线城市较高的楼面价，或许意味着未来一两年，当地房价还要迎来快速上涨。业内人士普遍预计，溢价过高地块将往高端房产发展，拿地房企承压；部分房价上涨过快的二线城市，可能面临升级的调控政策，今年5月份土地盛宴或许是年度高潮。

 

　　地王集中在二线城市

 

　　今年以来，房地产销售持续火爆。

 

　　统计局数据显示，1-4月份，全国商品房销售面积36012万平方米，同比增长36.5%，增速比1-3月份提高3.4个百分点；商品房销售额2.76万亿元，增长55.9%，增速提高1.8个百分点。

 

　　受监测的70个大中城市房价也出现全面回暖。70个大中城市中，新建商品住宅价格环比上涨的城市达到65个，价格下降的城市只有5个。

 

　　其中，二线城市房价环比涨幅领涨。4月份，合肥新建商品住宅环比上涨5.8%，二手住宅环比上涨6.8%，涨幅最高。一线城市如北京、上海4月份二手住宅环比增幅为3.7%、2.5%。

 

　　国家统计局高级统计师刘建伟表示，房价总体继续上涨，上涨城市个数继续增加，但城市间涨势出现新变化，一线城市涨幅较上月有所放缓，二、三线城市涨幅开始扩大。

 

　　其中，北京、上海、广州、深圳四个一线城市的新建商品住宅和二手住宅价格环比涨幅均双收窄，深圳二手住宅价格环比甚至出现下降，而部分二线城市环比涨幅比上月进一步扩大，有些已超过一线城市涨幅。

 

　　不过，房价绝对值、以及房价同比增幅，一线城市仍居于绝对前列。4月份，北京、上海、深圳二手房价格同比增长37.2%、30.2%、56.1%。

 

　　全国房地产商会联盟主席顾云昌对21世纪经济报道记者表示，一线城市房价已经非常高了，进一步上涨的空间比较小，即便调控政策没有趋严，市场作用也会有所回落。像北京，3月份是二手房成交高峰，4、5月份二手房成交量有所下行。

 

　　二线城市房价涨幅扩大，也传染到土地市场。5月份，一二线热点城市出现“逢拍必出地王”的现象。由于一线城市供地有限，5月份69宗地王中，有56宗出现在二线城市。

 

　　如合肥多宗地块溢价率超过200%，“包河区龙川路以北、关麓路以西”总价成交额达15.9亿元，溢价率高达350%，楼面价已经攀升到1.8万一平。受一线城市溢出作用影响，东莞“横沥镇半仙山村”总成交价为9.1亿元，溢价率为422%。

 

　　与往年地王集中在一线城市不同，今年以来二线城市成为房企追逐焦点。一线城市如北京、上海供地面积、土地出让金额目前均为负增长。

 

　　克而瑞研究中心分析师杨科伟指出，强二线城市房地产市场量价齐升，苏州、南京、合肥、厦门等多市房价涨幅稳居市场前列，楼市量价走势仍将稳中有升；另一方面，在楼市步入白银时代的大背景下，房企投资方向逐渐趋同，重点聚焦一线及强二线城市，土地供应量难以匹配企业投资需求，“僧多肉少”直接造成了强二线城市逢土拍必出地王的尴尬局面。

 

　　顾云昌表示，一线城市的限购政策遏制了购买力。二线城市如合肥，作为安徽省会城市，基建好于其他城市，产业结构相对合理，中部省份城镇化率相对较低，人口导入较好，使得合肥房地产市场呈现出火爆场面。中部其他城市，如武汉、长沙、郑州等，由于地方政府此前供地量较大，房价相对平稳。

 

　　调控政策或升级

 

　　中原地产首席分析师张大伟表示，在部分二线城市已经出现了明显疯狂的土地市场。按照目前的这些地王土地价格，未来这些地王入市，需要未来房价至少上涨80%-100%。即使按照标杆房企拿地的平均价格，也需要未来两年一二线房价上涨50%以上。

 

　　商品房售价，一般在楼面价基础上，加上建安成本、相关税费成本。建安成本中，各地人力成本差异较大，但建材成本相差不多。当前过高的楼面价，房企要获得盈利，业内多认为房产项目要往高端化、豪宅化发展。

 

　　杨科伟表示，二线城市市场仍有待培育、价格也有上涨空间。当下大热的南京、苏州、武汉等市场产品线还相对单一，高品质产品也有着更多的差异化生存空间。

 

　　不过，未来房价上涨80%-100%的可能性存疑。顾云昌表示，地王并不好拿，这段时间集中拿地的多为资金实力雄厚的央企国企，但溢价过高，房企后续能否盈利还要打个问号。一线城市已经出现房价增幅趋缓、成交量下降等趋势。而且房价上涨过快，与地方政府调控方向相悖，调控政策可能会升级。

 

　　比如，5月18日，苏州国土局出台“土地限价令”，对当时挂牌地块设置最高报价，对报价超过最高报价的，终止土地出让，竞价结果无效。5月28日，南京也效法推出了限价令，热门区域住宅地块设置最高限价，开发商举牌若超过最高限价，意味着土地流拍。

 

　　顾云昌进一步表示，5月份可能是土地市场年度高潮，后续要再出现地王迭起的现象比较困难。房企拿地会耗费资金，而且现在市场其实已经在质疑后续房价进一步上涨的空间了。

 

　　张大伟对21世纪经济报道记者表示，二线城市房价领涨应该不会传导到一线城市，预计这些城市很快可能面临升级的调控措施。

 

　　顾云昌也认为，二线城市房价过快上涨不会传导到一线城市。北京此轮虽未升级限购政策，但部分过热的区域，如通州限购政策在收紧。一线城市后续应该加大土地供给力度，诸如转换部分工业用地，加大旧城改造等。

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